Nhà phố thương mại và Shophouse cho thuê: lợi nhuận liệu còn hấp dẫn từ 2022 ?

Sự thiếu hụt nguồn cung khiến phân khúc nhà phố thương mại trầm lắng 2 năm trở lại đây. Tuy nhiên về dài hạn loại hình này được nhận định vẫn còn hấp dẫn với biên độ lợi nhuận cao.

Lợi nhuận từ đầu tư shophouse có thể lên đến 12%

Thiếu hụt nguồn cung sơ cấp, ít giao dịch sang nhượng trên thị trường thứ cấp và ảnh hưởng từ làn sóng dịch bệnh khiến thi trường nhà phố thương mại (shophouse) thời gian gần đây có phần trầm lắng. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, sự trầm lắng của loại hình này đến từ ảnh hưởng chung do suy giảm nguồn cung BĐS thương mại của TP.HCM. Xét trên khả năng thanh khoản, biên độ lợi nhuận, sức hút của nhà phố thương mại vẫn rất lớn.

Nhận định về thị trường nhà phố thương mại cho thuê, ông David Jackson, TGĐ Colliers Việt Nam chia sẻ, nhà phố thương mại chiếm các vị trí thuận lợi nhất cho việc kinh doanh tại các tòa nhà nên rất phù hợp để cho thuê làm cửa hàng, trung tâm ngoại ngữ hoặc trụ sở, văn phòng các doanh nghiệp. Ngay cả những giai đoạn cam go như trong các đợt bùng phát nghiêm trọng của đại dịch Covid-19 thì chủ nhân các căn shophouse vẫn có thể có doanh thu nhờ chuyển đổi công năng, như cho các doanh nghiệp hoạt động online thuê lại để cung cấp dịch vụ học trực tuyến, hay các doanh nghiệp công nghệ, thời trang online…

Lợi nhuận từ hoạt động đầu tư kinh doanh và sang nhượng cao là yếu tố khiến nhà phố thương mại luôn thuộc nhóm sản phẩm được nhà đầu tư ưa chuộng.

“Mức lợi nhuận từ cho thuê shophouse hiện có thể đạt 12%/năm. Thêm vào đó, chủ nhân các căn shophouse tùy vào nhu cầu có thể cân nhắc các lựa chọn sinh sống hoặc dùng vào mục đích kinh doanh, rất linh hoạt. Loại hình này luôn là một trong nhưng suất đầu tư có tiềm năng tăng giá mạnh mẽ và bền vững nhất thị trường. Điều này cũng đã được thực tế thị trường chứng minh khi mà giá trị căn hộ shophouse có thể tăng 15-30% mỗi năm”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Báo cáo NCTT của Batdongsan.com.vn cho thấy quý 1/2022, hoạt động kinh doanh cho thuê nhà phố và nhà phố thương mại phục hồi tích cực. Theo đó, nhu cầu tìm mua và thuê các căn thương mại thuộc khối đế chung cư tăng 19% so với quý trước. Riêng với TP.HCM, nhu cầu thuê BĐS thương mại tăng 5%, nhất là các mặt bằng thuê tại chung cư. Nguồn cung loại hình này tại TP.HCM tính từ quý 4/2021 đến nay, chỉ có khoảng 200 căn, giảm 85% so với cùng kỳ. Tuy nhiên hấp lực của thị trường lại lớn, nhất là khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường ghi nhận nhu cầu kinh doanh gia tăng nên các căn nhà phố thuộc khối đế tại các tòa chung cư cao tầng ghi nhận tỷ lệ cho thuê cũng như mua đi bán lại đều đạt từ 80-100%, giá bán trung bình từ 150 triệu đồng/m2.

Khẩu vị “săn” nhà phố thương mại khắt khe hơn

Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, trong 2 năm nay, nguồn cung dự án mới tại TP.HCM hạn chế, kéo theo lượng căn hộ shophouse mới giới thiệu ra thị trường cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Ảnh hưởng từ việc cấp phép các dự án mới cùng với việc quỹ đất không còn nhiều nên nguồn cung shophouse cuối 2022 đến đầu 2023 dự kiến vẫn sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Xét về nguồn cung, tính từ đầu năm đến nay, TP.HCM lác đác có vài chục căn shophouse thuộc khối đế chung cư được chào bán. Ngoài 50 căn shophouse đến từ hai dự án Westgate và D -Aqua triển khai ở khu Tây, từ tháng 6 tới, thị trường dự kiến sẽ sôi động hơn khi lượng sản phẩm triển khai có tăng trưởng, phần lớn tập trung ở khu vực TP. Thủ Đức như Shophouse The Global City, Vinhomes Grand Park, MT Eastmark City, Opal Riverside, Urban Green, Fiato Premier… Tuy vậy, nguồn cung dự kiến cũng chỉ vào tầm 200-300 căn và sẽ giao dịch khá nhỏ giọt, chia thành nhiều đợt ra hàng dàn trải đến cuối năm.

Nguồn cung nhà phố thương mại tại TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục khan hiếm trong các năm tới đây do lượng dự án cấp phép triển khai mới hạn chế .

Dù nguồn cung khan hiếm, ít sự cạnh tranh nhưng không phải sản phẩm shophouse nào tung ra thị trường cũng sẽ được đón nhận tốt. Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, quản lý cấp cao CBRE Việt Nam, xu hướng tăng giá của shophouse hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác thương mại của loại hình này. Nói chính xác thì một shophouse tiềm năng phải mang lại giá trị cho cả chủ sở hữu và người đi thuê. Shophouse phát triển ở các khu đô thị quy mô, có lợi thế kết nối hạ tầng giao thông qua lại thuận tiện, mật độ dân số đông đúc và liên kết với thương mại khu vực lân cận dễ dàng sẽ trở thành gà đẻ trứng vàng, mang về lợi nhuận cho cả người sở hữu và khách thuê kinh doanh. Ngược lại, thiếu các tiêu chí trên, khả năng khai thác thương mại của shophouse sẽ bị ảnh hưởng.

Xét trên xu hướng thay đổi từ nhu cầu mua, nguồn cung hiện tại ở TP. Thủ Đức thật sự thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư và tạo sóng giao dịch chỉ có sản phẩm shophouse tại các KĐT lớn như Vinhomes Grand Park và The Global City. Xét trên phương diện giá và vị trí, The Global City có phần nhỉnh hơn về sức mua khi giá bán các shophouse tại đây “cạnh tranh” hơn và tiềm năng về vị trí thương mại được đánh giá ngang ngửa các dự án còn lại.

“Không thể phủ nhận lợi thế của mô hình nhà phố thương mại shophouse cho hoạt động kinh doanh, buôn bán nhưng thông thường shophouse luôn có giá cao hơn căn hộ bình thường ít nhất 20%. Vậy nên đầu tư loại hình này, nhà đầu tư phải tính toán thận trọng và cần lên kế hoạch, chiến lược kinh doanh tốt. Khi mua shophouse để đầu tư, nên ưu tiên chọn sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, có chiến lược phát triển, quản lý dự án tốt, tạo nên cộng đồng cư dân- nhóm khách hàng tiềm năng của nhà đầu tư sau này khi dự án đi vào hoạt động”, chuyên gia CBRE lưu ý.